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宅建業法 書面化する義務があるものまとめ

   

 
前回の記事では、口頭でOKなことをまとめました。今回は書面化する義務があるものをまとめてみようと思います。

書面化といっても細かく掘り下げていくと、様々な方法が決められているようです。

誰が作成するのか?

あらかじめ法律などで決められた書式でなければいけないのか?

誰が誰に交付するのか?

などと細かく考えるとキリがありませんので、そこはもう深く考えることはやめました笑

参考書にのっていたり、過去問にのっている部分までを理解して整理することにしました。それでも問題は解けます。それでわからないほど深い問題が出たら、それは周りのみんなも解けないと思って取り組みました。

だって他に勉強することたくさんあるんだもん!!

書面化する義務があるもの

①専任媒介契約と専属専任媒介契約で、レインズ(指定流通機構)に登録したら、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に書面で交付(作成は業者ではなくレインズ)
②宅地建物の売買・交換の媒介・代理契約をしたら契約書面を遅滞なく依頼者に交付(貸借の媒介・代理は書面化義務なし)
③35条書面(重要事項説明書面)は、契約するまでに依頼者に交付と説明
④37条書面(契約書面)は、契約したら遅滞なく交付
⑤クーリングオフについて、業者が買主に「撤回・解除できることおよびその方法について」の一定事項を告げるとき(書面化は義務ではないが、その場合はクーリングオフは8日以内という計算がなくなる)
⑥買主がクーリングオフをするとき(これは書面化しないと効力なし)
⑦割賦販売契約の解除等の制限で、買主の支払いが遅れた場合、30日以上の相当の期間を定めて、書面で催告する
⑧住宅販売瑕疵担保保証金を供託している場合、書面で交付(重要事項として説明して、37条書面に記載する)
⑨住宅瑕疵担保責任保険へ加入している場合、保証証券またはこれにかわるべき書面を交付(重要事項として説明して、37条書面に記載する)

問題でよくあったパターン

まず①であった問題は、「レインズに登録したら、業者はレインズに登録したことを証する書面を作成して依頼者に交付する」みたいな感じがありました。

これは×です。作成するのはレインズです。レインズが作成した書面の写しを交付します。そして交付するタイミングですが、レインズに登録したら遅滞なく交付します。

つぎに②ですが、「貸借の媒介契約をしたが、媒介契約書面を交付しなかった。違反するか?」という問題です。

違反しません。媒介契約書面の交付義務があるのは、売買・交換のときのみです。貸借のときは書面化義務はありません。なお、交付のタイミングですが、契約書面なので、契約したら遅滞なく交付します。

さらに、プロ同士の契約でも交付が必要ですので、「業者同士だから交付を省略した。」という問題だったら違反します。

続いて③について、「買主から急いでいるのですぐに契約をしたい。重要事項説明は後日聞く。と言われたので、先に契約を済ませて、後日35条書面(重要事項説明書面)を説明して交付した。違反するか?」といった問題がありました。

これは違反します。35条書面の説明と交付のタイミングは、契約する前に行わなければ違反です。買主から頼まれても違反です。またプロ同士でも必要なので、省略したら違反します。

続いて④もあまり難しい問題はなかったですが、「公正証書で37条書面にかわるものを作成した。宅建取引士の記名押印があれば37条書面として有効か?」みたいな問題がありました。

有効です。これはあまり出るパターンではないと思いますが、頭に入っています。公正証書でも宅建取引士の記名押印がなければ37条書面としては使えないこと、逆に記名押印があれば37条書面として有効なこと。って感じで頭に入れました。なお37条書面を交付するタイミングは、契約したら遅滞なくです

⑤については、クーリングオフを勉強するときに理解できることだと思いますが、一応整理しました。「契約するにあたって、業者はクーリングオフについて告げたが書面は交付しなかった。その場合、説明を受けた日から起算して8日以内でなければクーリングオフできないか?」みたいな問題があったとします。

これは×です。業者がクーリングオフについて書面を交付して説明をしていたときは、その交付の日から起算して8日以内にクーリングオフしないといけません。書面が交付されずに、ただ説明だけだったら8日以内とかは関係なくクーリングオフできます。ただし、宅地建物の引渡しが済んで、さらに代金も全額支払い済みになるとクーリングオフできなくなります。

クーリングオフにつては、問題がたくさんあるので、クーリングオフを勉強するときにきちんと整理しておくのがいいと思います。

つぎに⑥ですが、こちらもクーリングオフの問題です。「買主がクーリングオフをするときは、法律で決められた一定の書式でなければ効力を生じない。」みたいなのがありました。

これは×です。一定の書式っていうことについて深くは勉強しませんでしたが、シロートがクーリングオフをするのに、いちいち決められた書き方でなければクーリングオフが出来ないって法律があったとしたら、シロートに過保護な宅建業法の考え方からすると不親切だよなーって感じで頭に入れました。

こちらもクーリングオフの勉強の際に、たくさん問題があると思いますので、そのときに整理しておくといいと思います。

続いて⑦の問題ですが、「割賦販売契約で、買主が支払わないときは、売主である業者は20日以上の相当の期間を定めて書面で催告しなければならない。」とかがありました。

これは×です。ほとんどの人のお給料は月1で支払われますよね?だから代金の支払いが遅れたら、30日以上の相当の期間を定めて書面で催告しなければなりません。30日あればきっと次のお給料もらっているだろうって考え方のようです。

割賦販売契約に関する部分は、あまり問題がでないと参考書に書かれていました。確かに過去問として少なかったです。こちらも割賦販売契約を勉強するときに、最低限の知識を整理しておけばわかる問題が多いです。

⑧と⑨については、同じようなことなんですけども、⑧は保険ではなく直接供託した場合で、⑨は保険契約をした場合です。ちょっと説明がなんとも表現しづらいですが、こちらもこの分野を勉強するときに、それぞれ分けて整理しておく必要があります。

どちらも交付するタイミングは、契約する前です。そして、35条のときに重要事項として説明して、37条の記載項目に記載しなければいけません。

え?え?言ってることわかんないってなると思うんですけど、勉強の範囲としては狭い範囲なので、よく振り分けるとすぐ問題解けます。大丈夫です。

今回のテーマはちょっと項目が多くて、長くなってしまいましたが、宅建業法を勉強をしていて、これは紙で交付しなくちゃ違反になるのか、これは口で言うだけでも違反しないのか、交付するタイミングはいつなのか、などを順番に書き出して並べるとすごくわかりやすいです。

ひと通り宅建業法を勉強したあと、ぐちゃっとなっている頭を整理したら、すごく問題が解きやすくなりました。みなさんもやってみてください!!

 -宅建

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